Vous êtes professionnel de santé et vous souhaitez louer un local pour exercer votre activité ? Vous hésitez entre un bail professionnel et un bail commercial ? Ces deux contrats de location diffèrent en termes de réglementation, de durée, de fiscalité et de protection du locataire. Voici un tour d’horizon des principales distinctions.
Qui peut conclure un bail commercial ?
Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il est conçu pour protéger les commerçants et artisans, leur offrant la stabilité nécessaire au développement de leur activité.
Un cadre réglementaire strict
Le bail commercial s’adresse principalement aux professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle, et requiert une inscription au RCS ou au Registre des Métiers. Il peut être conclu avec un bailleur particulier ou professionnel.
Une possibilité pour les professionnels de santé
Les professionnels de santé n’exercent pas une activité commerciale à proprement parler. Cependant, la loi leur permet d’opter pour un bail commercial s’ils le souhaitent. Cette option peut présenter des avantages stratégiques, notamment en matière de stabilité locative.
Différences clés entre bail professionnel et bail commercial
L’opposition entre ces deux types de baux repose sur plusieurs critères fondamentaux.
La durée du bail
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans, avec une possibilité de résiliation tous les trois ans par le locataire. On parle alors de « bail 3/6/9 ». En revanche, le bail professionnel doit être signé pour une durée minimale de six ans, offrant ainsi plus de souplesse mais moins de sécurité.
Le droit au renouvellement et l'indemnité d’éviction
Le bail commercial offre au locataire un droit automatique au renouvellement à l’échéance des neuf ans. Si le bailleur refuse ce renouvellement sans motif légitime, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire. En revanche, un bail professionnel n’accorde pas cette garantie : à son terme, le bailleur peut récupérer son bien sans avoir à verser d’indemnité.
La fiscalité et la TVA
Les loyers d’un bail commercial sont généralement imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si le bailleur est une société, tandis que ceux d’un bail professionnel relèvent des revenus fonciers. Concernant la TVA, le bailleur d’un local à usage commercial peut opter pour son assujettissement, permettant au locataire de la récupérer s’il y est lui-même assujetti. À l’inverse, un bail professionnel est en principe exonéré de TVA, ce qui peut être plus avantageux pour un professionnel de santé dont l’activité n’est pas soumise à cette taxe.
La résiliation du bail
Le bail commercial est soumis à des règles strictes : le locataire ne peut y mettre fin que tous les trois ans avec un préavis de six mois, sauf clause contraire. Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et sous certaines conditions.
En comparaison, le bail professionnel est plus souple : le locataire peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de six mois, ce qui lui confère davantage de flexibilité.
Le choix entre un bail professionnel et un bail commercial dépend avant tout des besoins du locataire en termes de stabilité et de flexibilité. Le bail commercial offre davantage de protection mais reste plus contraignant, tandis que le bail professionnel est plus souple mais moins sécurisant. Avant de conclure un bail, il est essentiel d’analyser ses besoins et de se faire accompagner par un professionnel pour choisir la formule la plus adaptée.