Cession de cabinet médical : comment gérer la vente des murs, le bail, les obligations légales et les étapes clés pour réussir la transmission de votre activité.
Vous êtes médecin et vous préparez la cession de votre cabinet médical. Parmi les questions juridiques et patrimoniales essentielles figure un point souvent sous-estimé : le sort des murs du cabinet.
Faut-il les vendre en même temps que l’activité ? Les conserver pour percevoir un loyer ? Ou simplement transférer le droit au bail ?
La gestion des murs est une étape clé de toute transmission d’activité médicale, car elle conditionne la reprise sereine de l’exercice par votre successeur.
Avant de céder votre cabinet médical : vérifiez la situation juridique du local
Avant d’envisager toute vente ou transmission, certaines vérifications sont indispensables pour un médecin :
A. Vérifier le règlement de copropriété
Le règlement doit autoriser l’exercice d’une activité libérale médicale dans les locaux.
En cas de restrictions (nuisances, flux de patients, stationnement…), cela peut nécessiter des démarches auprès du syndic.
B. Confirmer l’usage professionnel du local
Le local doit officiellement être déclaré en usage professionnel ou commercial.
S’il est encore en usage d’habitation, deux solutions existent :
- demander un changement de destination,
- ou un changement d’usage, souvent personnel et non cessible.
La décision dépend du lieu de situation de l’immeuble et de votre stratégie patrimoniale.
Pour vérifier la conformité de l’usage professionnel ou en copropriété, les fiches de l’ANIL sur les locaux professionnels peuvent vous être utiles.
C. Vérifier la conformité aux normes ERP
Les cabinets médicaux sont soumis aux normes des Établissements Recevant du Public (ERP).
Pour en savoir plus sur les obligations applicables aux cabinets médicaux, consultez les normes ERP officielles (Ministère).
Médecin propriétaire des murs : comment organiser la cession ?
Beaucoup de médecins exercent dans un local qu’ils détiennent personnellement, via une SCI familiale, ou via leur SEL.
Dans cette configuration, la vente des murs doit être pensée en cohérence avec la cession du fonds libéral (patientèle, matériel, droit de présentation).
En effet, dans la plupart des cas, l’acquéreur souhaite reprendre :
- la patientèle,
- le matériel médical,
- et le local, indispensable pour maintenir la continuité des soins.
Ainsi, la vente des murs devient souvent une condition suspensive de la cession du cabinet médical : tant que l’acquéreur n’a pas sécurisé les locaux, il ne finalise pas la reprise de l’activité.
A. Rôle de la SCI ou de la SEL du médecin
La détention du local par une SCI ou une SEL permet :
- une optimisation patrimoniale (revenus locatifs ou vente),
- une séparation claire entre immobilier et exercice médical,
- une transmission facilitée.
B. Une cession nécessitant un acte authentique
La vente des murs doit obligatoirement être réalisée :
- par acte notarié,
- précédée d’une promesse de vente.
Cette étape garantit la sécurité juridique et la publicité foncière de l’opération.
Médecin locataire : la cession du droit au bail
Si vous êtes locataire des murs, la transmission devra intégrer la cession du droit au bail.
Cela implique :
- l’analyse du bail en cours,
- la vérification de clauses particulières (agrément du bailleur, droit de préemption de la mairie, clause de destination, charges),
- l’accord formel du propriétaire des murs.
Pour le repreneur, la stabilité du bail est un élément déterminant pour assurer la continuité de son installation.
Autres étapes clés de la cession d’un cabinet médical
A. Le financement bancaire du repreneur
La banque évalue souvent le projet dans son ensemble. Le financement est en général une condition suspensive incontournable.
B. Les formalités auprès du Conseil de l’Ordre
La cession d’un cabinet médical implique une notification préalable à l’Ordre des médecins, afin d’organiser la continuité des soins et valider la conformité de l’installation du successeur.
Retrouvez notre article sur le transfert de siège.
En résumé : une coordination essentielle pour réussir votre cession
La cession d’un cabinet médical nécessite de coordonner :
- la vente ou la transmission du local,
- la cession du fonds libéral (patientèle, matériel),
- les aspects juridiques et notariaux,
- le financement du repreneur,
- les formalités ordinales.
Une vision globale permet d’assurer une transmission fluide et conforme aux exigences de l’exercice médical.
Si vous avez un projet de cession mais que vous ne savez pas comment vous y prendre ? Contactez-nous !
Rédigé sous la direction de Maître Anne Laure GIRAUDEAU, experte en structuration de projets médicaux, avec la contribution de l’équipe Anodys Avocats.
Cet article est publié à des fins d’information générale. Il ne constitue ni une consultation juridique, ni une prise de position sur une situation individuelle, ni un engagement du cabinet ou de ses avocats dans un dossier particulier. Chaque situation étant spécifique, une analyse au cas par cas est nécessaire. Les exemples, commentaires et analyses présentés sont généraux et peuvent évoluer selon le contexte factuel, la stratégie procédurale et l’état du droit à la date de lecture.